四方视角：浅析老楼如何早日装上电梯

        加装在厦门南山路的楼外电梯显得很晶莹

        据统计，中国在用电梯超过500万部，每年电梯销量约占全球总量的65%，电梯保有量、年产量、年需求量均居世界首位。就是在这个电梯大国，老楼加装电梯刚刚起步，在这背后，政府、企业、居民各方仍在共同努力和摸索之中。
 

居民视角：令人难解的“两个2/3”

        从技术角度看，老楼加装电梯并不简单。
 

        加装电梯也不仅仅是电梯企业的事情。设计单位、完成土建施工的建筑单位和电梯企业，三家缺一不可。笔者在厦门东浦路170号看到，门前石牌上写着“电梯由厦门中兰通电梯有限公司承建”，标明了建筑单位；中兰通电梯则是这座老楼电梯产品及服务的提供方，专业术语称为提供“既有建筑加装电梯解决方案”。厦门中兰通电梯有限公司总部就在厦门，从2006年开始在厦门市为老楼加装电梯。
 

        加装电梯首先要对老楼自身结构进行评估，加装电梯方案不能影响到消防通道等，只有符合全部规定，才可能得到政府部门的批准。老楼本身千差万别，加装电梯也需要根据实际状况量身定做。前期的勘察和后期的设计，都需要更丰富的专业经验作为基础。
 

        “加装电梯，就像为每座老楼做私房菜，没有标准餐。根据老楼的实际情况，电梯分为天井平台式、外挂直平台式等多种井道加装方式。电梯井道材质又包括纯钢筋混凝土、砖墙加混凝土圈梁、钢结构加钢化玻璃、钢结构加铝塑板四种。这些方式一方面由老楼本身的结构决定，另一方面居民也可以在符合施工条件的种类中挑选自己喜欢的。

        据了解，在厦门，老楼加装一部电梯的费用大约是60万～70万元，除一层居民外，以2～8层每层4户计算，每户大约分担2万多元。
 

        根据2015年《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》，加装电梯的前提条件是“业主自愿、公开透明、充分协商”的原则，经该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，符合这“两个2/3”的老楼，申请人即可向区规划部门提出申请。据了解，“两个2/3”源于《物权法》有关改建、重建建筑物及其附属设施的要求，福建、山东、江苏等地在加装电梯上均采用这一标准。

        老楼往往是老年人集中居住的地方，居民大多愿意加装电梯，同时也有居民因为噪声、遮光、不利于通风等理由不同意加装。事实上这些顾虑更多的是大家“心理上的一道槛”。
 

        在中国，老楼加装电梯还存在一个特殊情况——很多居民是租户，房东将房子出租后，并不特别关心老楼是否加装电梯，即便加装电梯后房租会上涨。

居民的意见成为加装电梯的决定因素。
 

        不同的楼层，不同年龄的住户，不同的使用频率，难以让居民齐刷刷满意，这成为老楼加装电梯的最大难题。

企业视角：从B2B到B2C
 

        技术不易，需要沟通的事情更多。
 

        对电梯企业而言，新装电梯多是面对房地产开发商，是企业对企业的B2B业务，而老楼加装电梯是直接面对终端消费者的B2C业务。“电梯企业要跟真正使用电梯的居民和老人打交道，买电梯的人就是使用电梯的人，这是老楼加装电梯的显著特点。
 

        如今，电梯市场的竞争异常激烈。一方面，电梯行业受到房地产发展速度放缓的直接影响；另一方面，最近几年不少电梯企业加大投入，进行增产。因此，在整体“蛋糕”没有变大的情况下，电梯企业面临持续增大的压力。
 

        我国有近700家电梯制造企业。在激烈的市场竞争中，电梯企业又难以将原材料和人工等成本的上升转移给下一环节，寻求“新路”由此成为企业的选择。

厦门双师山路的楼外电梯
 

专业视角：低成本下的维保

        电梯是拿来用的，老楼加装电梯，装完后并非一劳永逸。
 

        厦门南山路238住户的刘女士告诉笔者，楼里每户每月为加装的电梯支付电费20元左右，每年缴纳600元的电梯维护费用。“加在物业费里面，一起交给物业就可以。
 

        电梯的维修保养格外重要，而这恰恰是中国电梯行业的“痛点”。市场大，维保缺，“以修代保”是电梯市场的普遍现象——电梯出现问题再来修，平时则缺乏必要的维护。
 

        电梯“三分制造，七分保养”。在美国、日本等发达国家，电梯企业的主要收入来自为已安装运行的电梯提供维保服务。而在我国，谁生产谁跟进的“原厂维保”概念尚未深入人心。
 

        我国有大大小小超过1万家的电梯维保企业。维保价格大概是日本企业同等服务的1/10。据了解，我国很多电梯的维保费用每月不足200元，两位维修人员每月要跑2趟，低成本下的“维保”质量可想而知。
 

        事实上，老楼加装电梯对电梯本身和维保的要求更高。很多老楼所在小区的物业管理较为松散，很多甚至连物业公司都没有。加装电梯后，居民自己根本无法发现和解决电梯的故障。

政府视角：财政补贴+简化流程

        近年来，改善老旧小区的居住条件成了很多城市的民生话题，北京、广州、杭州、厦门等20多个城市纷纷出台支持政策。
 

        2016年，北京市出台《既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》，简化审批手续。2017年2月，北京市海淀区北下关大柳树5号院成为北京市老楼加装电梯的首例。来自北京市住建委的数据显示，2017年北京市增设电梯项目共开工459部，已完成安装投入运行274部。2018年计划开工400部以上，完成200部以上。

        北京市还出台了增设电梯的财政补贴政策，对电梯购置及安装费用给予每部24万元的补贴，对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况再给予补贴。

        2015年，厦门市建设局、 厦门市规划委员会、厦门市国土资源与房产管理局厦门市质量技术监督局、厦门市财政局等部门《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》出台了旧楼宇加装电梯工作方案、报建指引等，其中规定每加装一部电梯，最高可获得22万元的政府财政补贴。

       不难看出，各地政府部门拿出的政策有所差异，各个地区的补贴方式和金额也不一样。企业自己有一份详细的表格，将全国各个城市的政策排列起来，根据当地不同的政策和市场，因地制宜地推进加装电梯事业。

       除了补贴，政府的流程简化也让居民感到欣喜。厦门市不用办理立项、用地、规划和施工许可等手续，只需办理施工图审查和电梯报装、验收即可。

       政府的支持让老楼加装电梯的步伐不断加速。一位家住厦门市思明区区的居民告诉记者，今年元旦刚过，就有工作人员征询大家对加装电梯的意见，邻居们最近见面的讨论也都集中在同一问题上——自己的老楼究竟要不要加装电梯？什么时候才能够坐上电梯？

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